A bolha demonstrada

Maria Caetano

Qualquer criança sabe algumas coisas a propósito de uma bolha de sabão. A primeira é que, uma vez formada, irá subir por sua conta e com desapego ao criador; a segunda é que nenhuma se conserva, todas rebentam, por muito que aspiremos a fazê-las chegar às nuvens. A terceira é que não há forma de retirar o ar à bolha, de a fazer minguar, e que qualquer tentativa de lhe tocar fará com rebente e nos salpique. São os princípios elementares da vida efémera de uma bolha, bem aplicados ao imobiliário.

O Fundo Monetário Internacional publicou na última semana uma relatório de avaliação à estabilidade financeira de Macau e a primeira questão que coloca é a de saber se há de facto uma bolha imobiliária. O organismo publica em resposta os resultados da aplicação de três modelos de cálculo e demonstração que permitem concluir que sim, há uma hipervalorização deste mercado que caminha para uma inevitável e abrupta correcção. A questão não está em se vai acontecer, mas quando.

A bolha é a simples imagem do que vai acontecer no mecanismo do imobiliário face às circunstâncias criadas e, não sendo já crianças, podemos dispensá-la e ater-nos apenas às demonstrações que a explicam.

O FMI começa pelos dados simples: os preços das casas triplicaram, ao passo que o rendimento disponível das famílias cresceu apenas 1,5 vezes no mesmo período. No segundo modelo, destaca que os encargos anuais da compra do imobiliário têm subido bastante acima dos encargos anuais com o arrendamento. Aqui, porém, a gente lembrará que o custo do arrendamento tem subido em linha com o custo de comprar casa, o que não permitirá notar grandes diferenças – ainda assim, estas existem. Por fim, o relatório projecta preços expectáveis com base nas actuais condições macroeconómicas, e também aqui o mercado está muito acima do que seria esperado dele.

Importa lembrar que o que o FMI faz é uma avaliação de riscos. As demonstrações servem para alertar o Governo e a Autoridade Monetária de Macau para a eventualidade de uma correcção de mercado que destabilize o sistema financeiro local. O risco é o de perda de valor e crescimento, e exposição dos bancos a esta desvalorização. A principal preocupação da organização não está nas dificuldades encontradas pela população para ter tecto.

Ao supervisor financeiro e a nós cabe preocuparmo-nos com a leitura das recomendações. A receita do FMI, aparentemente, já foi tentada e aplicada a Macau, sem grandes efeitos no preço do imobiliário, como a própria organização admite. Os instrumentos usados foram a limitação do crédito, com redução dos limites dos empréstimos concedidos pelos bancos, e as mexidas no imposto de selo. E não parece haver nenhuma nova sugestão que permita uma correcção mais suave.

Se pensarmos que poderá haver maior limitação ao crédito, percebemos que isso apenas conduzirá as famílias cada vez mais para a dependência da habitação pública. As transacções continuarão a diminuir. Mas nada exige que os promotores imobiliários disponibilizem ao mercado, a preços mais acessíveis, as fracções que têm vazias – estas que deviam ser fortemente penalizadas com impostos, promovendo-se assim, pelo menos, um alívio para quem arrenda.

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